La disdetta del contratto di affitto richiede attenzione perché i termini e le motivazioni cambiano a seconda che a recedere sia l’inquilino oppure il proprietario. Occorre inoltre distinguere la comunicazione di recesso alla controparte dall’adempimento fiscale da effettuare quando il contratto termina prima della scadenza.

Il recesso dell’inquilino

Nei contratti abitativi a canone libero 4+4, il conduttore può recedere per gravi motivi, con preavviso di sei mesi, salvo un termine più breve previsto dal contratto. I gravi motivi devono essere sopravvenuti, imprevedibili e indipendenti dalla volontà dell’inquilino, secondo i criteri elaborati dalla giurisprudenza. Nei contratti a canone concordato o transitori occorre leggere anche le clausole e la disciplina specifica.

Se il contratto riconosce al conduttore una facoltà di recesso libero, possono essere sufficienti le condizioni e il preavviso pattuiti. È quindi essenziale leggere il testo firmato prima di inviare la comunicazione.

Quando può recedere il proprietario

Il locatore non può interrompere liberamente il contratto in qualsiasi momento. Nei contratti abitativi a durata legale, il diniego di rinnovo alla prima scadenza è ammesso soltanto nei casi previsti dalla legge e deve essere comunicato rispettando il preavviso, normalmente almeno sei mesi. Alla seconda scadenza operano regole diverse. Non è corretto applicare automaticamente al proprietario le stesse facoltà riconosciute all’inquilino.

Come inviare la comunicazione

La comunicazione dovrebbe essere scritta e inviata con un mezzo che consenta di provare contenuto e ricezione, ad esempio raccomandata A/R o PEC quando utilizzabile. È opportuno indicare gli estremi del contratto, l’immobile, la volontà di recedere, la data di rilascio e, quando necessario, i motivi del recesso. La decorrenza del preavviso va calcolata in base alla legge e alle clausole contrattuali.

La comunicazione all’Agenzia delle Entrate

Quando il contratto viene risolto anticipatamente, la risoluzione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, in via generale entro 30 giorni, tramite il modello RLI o il servizio telematico disponibile. Questo adempimento fiscale è distinto dalla disdetta inviata all’altra parte: fare soltanto una delle due cose non sostituisce automaticamente l’altra.

Per i contratti soggetti a imposta di registro, la risoluzione anticipata comporta normalmente l’imposta fissa di 67 euro. Se è stata validamente esercitata l’opzione per la cedolare secca, non è dovuta l’imposta di registro per la risoluzione. Occorre comunque trasmettere la comunicazione nei termini.

Checklist prima di procedere

• controllare tipologia e scadenza del contratto;
• verificare se il recesso è libero o subordinato a gravi motivi;
• calcolare il preavviso e conservare la prova della comunicazione;
• concordare sopralluogo, restituzione delle chiavi e letture dei contatori;
• trasmettere il modello RLI per la risoluzione anticipata entro il termine previsto.

Per la procedura telematica e i modelli consulta il servizio ufficiale RLI Web dell’Agenzia delle Entrate. Le clausole del singolo contratto e la disciplina applicabile vanno sempre verificate prima di inviare la disdetta.