La disdetta del contratto di affitto richiede attenzione perché termini e motivazioni cambiano a seconda che a recedere sia l’inquilino oppure il proprietario. Occorre inoltre distinguere la comunicazione alla controparte dall’adempimento fiscale necessario quando il contratto termina prima della scadenza.

Il recesso dell’inquilino

Nei contratti abitativi il conduttore può recedere per gravi motivi con preavviso di sei mesi, salvo un termine più breve previsto dal contratto. I gravi motivi devono essere sopravvenuti, imprevedibili e indipendenti dalla volontà dell’inquilino, secondo i criteri applicabili. Nei contratti a canone concordato o transitori occorre verificare anche la disciplina specifica e le clausole sottoscritte.

Se il contratto riconosce al conduttore una facoltà di recesso libero, valgono le condizioni e il preavviso pattuiti. È quindi essenziale leggere il testo firmato.

Quando può recedere il proprietario

Il locatore non può interrompere liberamente il contratto in qualsiasi momento. Nei contratti abitativi a durata legale, il diniego di rinnovo alla prima scadenza è ammesso soltanto nei casi previsti dalla legge e deve rispettare il preavviso, normalmente almeno sei mesi. Alla seconda scadenza operano regole diverse: non si devono applicare al proprietario le stesse facoltà riconosciute all’inquilino.

Come inviare la comunicazione

La comunicazione dovrebbe essere scritta e inviata con un mezzo che consenta di provare contenuto e ricezione, ad esempio raccomandata A/R o PEC quando utilizzabile. È opportuno indicare estremi del contratto, immobile, volontà di recedere, data di rilascio e, quando necessario, motivi del recesso. Il preavviso va calcolato in base alla legge e alle clausole contrattuali.

La comunicazione all’Agenzia delle Entrate

Quando il contratto viene risolto anticipatamente, la risoluzione va comunicata all’Agenzia delle Entrate, in via generale entro 30 giorni, tramite modello RLI o servizio telematico. Questo adempimento fiscale è distinto dalla disdetta inviata all’altra parte.

Per i contratti soggetti a imposta di registro è normalmente dovuta l’imposta fissa di 67 euro. Se è stata validamente esercitata l’opzione per la cedolare secca, non è dovuta l’imposta di registro per la risoluzione. La comunicazione resta comunque necessaria.

Checklist prima di procedere

• controllare tipologia e scadenza del contratto;
• verificare se il recesso è libero o subordinato a gravi motivi;
• calcolare il preavviso e conservare la prova della comunicazione;
• concordare sopralluogo, restituzione delle chiavi e letture dei contatori;
• trasmettere il modello RLI per la risoluzione anticipata.

Consulta il servizio ufficiale RLI Web dell’Agenzia delle Entrate. Le clausole del singolo contratto e la disciplina applicabile vanno sempre verificate prima di inviare la disdetta.